Le Vefa en détails

Qu’est-ce que l’achat ou la vente en VEFA ?

Acheter un bien en vente en état futur d’achèvement (VEFA) signifie acheter un bien dont la construction est en cours, ou n’a pas encore commencé. Vous devenez ainsi propriétaire du bien au fur et à mesure de son achèvement. Cette opération, très encadrée par la loi,  s’inscrit le plus souvent dans la durée puisqu’il peut s’écouler 12 à 24 mois entre l’achat et la livraison. Vous achetez donc un bien sur plan. Cette opération se déroule en plusieurs étapes distinctes.

Signature du contrat de réservation

Cette étape permet à l’acquéreur de réserver le bien auprès du promoteur immobilier. Elle est donc très importante et doit respecter un certain formalisme. Le contrat doit comporter des mentions obligatoires : nombre de pièces, surface, emplacement, caractéristiques de la construction, équipements prévus, prix, date de signature du contrat définitif et date de livraison du bien, … 

Recherche d’un financement

L’opération est ensuite confirmée sous réserve de deux conditions suspensives. La première est le délai de réflexion de 10 jours au cours desquels l’acquéreur a la possibilité de renoncer à son achat. A l’issue de ce délai de rétractation, la seconde consiste pour l’acquéreur à trouver un financement pour l’opération. Il dispose pour ce faire d’un délai de 60 jours. 

Signature de l’acte authentique

Une fois le financement obtenu et l’offre de prêt acceptée par l’acquéreur, l’acte authentique peut être rédigé et signé chez un notaire. Il confère à l’acquéreur la pleine propriété du bien immobilier. La rédaction de ce contrat doit être conforme aux conditions législatives relatives à la VEFA.

Appels de fonds

Le paiement d’un logement en VEFA est échelonné dans le temps, selon un échéancier précis, fixé par la loi. Ainsi 35% du prix du logement est réclamé à l’achèvement des fondations, puis 70% lors de la mise hors d’eau, puis 95% à l’achèvement des travaux et enfin 5% à réception. 

Prise de possession

C’est une étape très importante qui nécessite un examen minutieux. Elle s’effectue entre les trois parties prenantes de l’opération : le promoteur, l’acquéreur et les entreprises qui ont réalisé la construction du bien.

Quels sont les frais de notaire en VEFA ?

L’achat d’un bien immobilier en VEFA bénéficie de frais de notaire réduits. Les frais de notaire représentent en majorité des taxes prélevées par le notaire, et versées à l’Etat ou à des collectivités locales. Les biens neufs étant soumis à la TVA, la taxe de publicité foncière prélevée est beaucoup moins élevée que dans l’ancien. Il est à noter que depuis le 1er janvier 2013, la vente d’un bien datant de moins de 5 ans est également soumis aux frais de notaire appliqués sur l’ancien. Acheter dans le neuf est une très bonne opération puisque les frais de notaire s’élèvent à environ 3%, contre environ 8% dans l’ancien.

Les frais de notaire se décomposent de la façon suivante :

• la taxe de publicité foncière : enregistrement dans un fichier immobilier
• les émoluments du notaire, calculés selon un barème proportionnel
• les frais et débours
• la contribution de sécurité immobilière

L’acheteur doit s’acquitter des frais de notaire le jour de la signature de l’acte authentique de vente, et ce même si il ne doit pas régler la totalité du montant du prix du bien (qui fait l’objet, rappelons-le, d’un échelonnement dans les  appels de fonds).


Que faire en cas de retard de livraison sur votre maison ou appartement en VEFA ?

Vous avez acquis une maison ou un appartement en VEFA ? Il est possible que vous soyez confronté à des retards dans la livraison. Sachez que dans ce cas il existe des solutions et des recours pour faire face à cette situation désagréable, voire fortement préjudiciable. Quelles sont les actions envisageables ?


Mise en demeure pour retard de livraison

La première étape consiste bien entendu à privilégier au maximum l’échange et la communication avec le promoteur. Il convient néanmoins de lui adresser un courrier de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, dans lequel vous lui rappellerez la date de livraison initiale du bien, et le mettrez en demeure de terminer les travaux dans un délai raisonnable.

Recours à un huissier

Une autre démarche consiste à recourir à un huissier de justice afin de faire constater le retard dans les travaux. l’huissier se rendra sur le chantier, constatera le retard et mettra à son tour en demeure le constructeur d’effectuer les travaux et de livrer le bien, avec un nouveau délai.


Demande de pénalités de retard

La mise en demeure s’est avérée infructueuse ? Vous pouvez réclamer des pénalités de retard de livraison, ainsi que des dommages et intérêts en cas de frais liés à ce retard. Des pénalités sont dues dès le 1er jour de retard, si celui-ci se monte à plus de 30 jours. Elles ne peuvent être inférieures à 1/3000ème du prix du bien par jour de retard. En fonction de l’assurance souscrite par le constructeur, les pénalités seront à réclamer directement au constructeur ou bien à son garant. Vous les réclamerez par courrier recommandé avec accusé de réception. Celui-ci devra mentionner le 1er jour de retard de livraison, qui correspondra au 1er jour de comptabilisation des indemnités. 

Cas particulier : les indemnités ne sont pas dues par le constructeur si le retard est causé par des cas de force majeure de type intempéries, grève, etc. ou si le constructeur a dû engager des travaux non prévus. 

Enfin, vous êtes également en mesure de réclamer la résolution de la vente du bien, c’est-à-dire l’annulation du contrat de vente et la restitution des sommes que vous avez engagées dans le projet. Pour toutes ces situations compliquées et délicates, il peut être judicieux de recourir aux services d’un avocat spécialisé en droit immobilier.