Loi Carrez

La loi Carrez, promulguée en 1996, impose au vendeur d’un bien en copropriété de fournir aux acheteurs potentiels un métrage précis de la surface habitable. Pour effectuer cette mesure, le vendeur peut faire appel à un expert en diagnostic ou un géomètre, ou la réaliser lui-même dans le respect de critères spécifiques. En tant que constructeur immobilier neuf, cette loi fait partie de notre quotidien. En voici les éléments essentiels à connaître

En quoi consiste la loi Carrez

La loi Carrez réglemente le métrage des appartements lors d’une vente immobilière. Il existe en effet une multitude de méthodes relevant d’une loi particulière : SHON, SHOB, surface utile ou pondérée, loi Boutin, etc, qui ont chacune leur propre méthodologie de prise en compte de certains éléments : annexes, hauteur sous plafond, terrain, … La loi Carrez vient harmoniser tous ces éléments pour proposer un référentiel unique, permettant de déterminer quelle superficie d’un logement privatif est habitable. Cette mesure devra figurer notamment dans la promesse et l’acte de vente.

Dans quels cas s’applique la loi Carrez ?

La loi Carrez intervient pour toutes les ventes de biens immobiliers résidentiels, d’activité ou commerciaux, en copropriété. Il peut donc s’agir d’appartements ou de maisons. Les maisons individuelles non assujetties à la copropriété ne sont pas concernées. La vente de logements sur plan, dite en état de futur achèvement (VEFA) n’est pas non plus concernée, bien que la superficie de tels logements soit également encadrée par la loi.

Les principes de la loi Carrez

Sont prises en compte dans le calcul de la superficie loi Carrez toutes les surfaces d’habitation d’une hauteur sous plafond minimale de 1,80m, appelés les “locaux fermés en dur”. Seule la surface habitable est mesurée dans le calcul, cela signifie que le gros oeuvre n’est pas pris en compte : les murs, cloisons, escaliers, portes et encadrements de portes et de fenêtres). En revanche, le calcul n’inclut pas les parties de la copropriété inférieurs à 8 m² et de façon générale toutes les pièces non privatives ou non habitables telles que les boxes, greniers, caves, garages ou parkings, ainsi que les jardins. Ces critères sont relativement similaires à ceux de la loi Boutin, plus restrictive en ce qu’elle écarte également les espaces vitrés, de type vérandas, de son calcul.

A qui confier la mesure de superficie loi Carrez ?

La mesure de la loi Carrez peut être faite par un expert en diagnostic (comme un géomètre), ou par le vendeur lui-même. Mais dans ce cas une grande rigueur est requise, de même qu’un scrupuleux respect des mesures indiquées par la loi. Il s’agit d’une opération parfois délicate dans certaines pièces, notamment sous pente compte tenu de la contrainte de 1,80m sous plafond minimum. Le recours à un expert est une solution, certes plus coûteuse, mais qui vous garantit un métrage exact. De plus, en cas de problème ou de réclamation, vous serez couvert par l’assurance de responsabilité civile du professionnel. En effet, au-delà d’une marge d’erreur de 5%, l’acheteur est en droit de demander et d’obtenir un dédommagementsi la mesure erronée le défavorise. A savoir également : le document de mesure de superficie loi Carrez, appelé “attestation de superficie privative Loi Carrez” n’a pas de limite de validité. A moins de réaliser des travaux d’agrandissement par la suite, vous serez toujours en mesure de produire ce document jusqu’à la signature de l’acte de vente. On le voit, le recours à un géomètre est l’assurance d’avoir l’esprit tranquille !

Quel est le meilleur moment pour effectuer une mesure de superficie loi Carrez ?

Vous pouvez effectuer le diagnostic à tout moment. En effet : l’attestation a une validité sans limite de durée dans le cas où vous faites appel à un géomètre. Attention toutefois, ce document est nominatif au nom du propriétaire qui a fait réaliser la mesure. Si votre attestation vous a été transmise par le précédent propriétaire de votre bien, vous ne serez pas protégé par l’assurance du professionnel en cas de contestation. Vous réalisez des travaux dans votre bien ? Sachez qu’ils peuvent avoir un impact sur la surface habitable, comme un changement d’escalier, un doublage de cloison, une porte coulissante, etc. Le gros oeuvre aussi peut aussi influer sur la superficie. Pensez dans ces cas à refaire effectuer une mesure par un professionnel.

Superficie Loi Carrez : que faire en cas de litige ?

La mention de la superficie Loi Carrez sur les documents de la transaction immobilière est primordiale : en cas d’oubli elle peut être un motif d’annulation de l’acte de vente, et ce dans un délai d’un mois après signature de l’acte de vente. C’est ce qu’on appelle “une action en nullité de l’acte de vente”. Néanmoins, cette mention fait partie des éléments vérifiés de façon systématique par le notaire. Il existe donc très peu de risques que cette éventualité survienne. La plupart des litiges portent sur le constat d’une différence entre la surface mentionnée sur les documents et la superficie réelle. Il existe une marge d’erreur maximale de 5% en défaveur de l’acheteur. Au-delà, il est en droit d’exiger la révision à la baisse du prix de vente du bien, en proportion des m² comptabilisés en trop. Cela peut représenter un montant très conséquent, d’où l’intérêt de faire un appel à un professionnel pour effectuer cette mesure. En cas d’erreur en défaveur du vendeur, celui-ci n’a en revanche pas de recours pour faire augmenter le prix.