Présentation de la loi Scellier
La loi Scellier est venue poser les bases de la
défiscalisation en matière d’investissement immobilier. Son but était de favoriser l’accès à la location grâce à une incitation fiscale pour les
propriétaires de biens neufs. En effet, la loi Scellier prévoit des
réductions fiscales en faveur des contribuables achetant un bien immobilier, neuf la plupart du temps, destiné à la location. Plusieurs conditions sont posées pour pouvoir prétendre à ces réductions : avoir acheté un bien neuf (ou en VEFA) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012), et le destiner à la location pendant une durée de 9 ans minimum. Le propriétaire bailleur pourra alors bénéficier d’une réduction d’impôt étalée sur 9 ans. Cette réduction est calculée sur selon un pourcentage du prix du bien, limité à 300 000 € et variable en fonction de la date d’acquisition. A noter : même s'il s’applique toujours pour les logements achetés entre 2009 et 2012, le
dispositif Scellier n’est plus en vigueur. Il a été remplacé par la loi Duflot en 2012, puis par la loi Pinel à partir de 2014.
Les conditions pour bénéficier de la loi Scellier
- Il faut un engagement de location du bien sur 9 ans au moins.
- Concernant le locataire : il ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire mais peut être de la même famille. Il ne peut utiliser le logement que comme habitation principale et ne doit pas dépasser un plafond de ressources. En revanche le montant du loyer est soumis à des plafonds (montant maximal par m²);
- Le logement doit se situer dans une zone d’investissement définie par la loi : "A" pour Paris et sa région, le pays de Gex, la région PACA ; "B1" pour les autres grandes villes et agglomérations de France ; "B2" pour les villes entre 50 000 et 200 000 habitants ; "C" pour les villes inférieures à 50 000 habitants et seulement par décret.
L’avantage fiscal de la loi Scellier
Le montant de la réduction est calculé selon un pourcentage applicable au prix d’achat du bien (plafonné à 300 000 €) et dans la limite d’un prix de revient plafond par m² de surface habitable déterminé selon la zone d’habitation, soit 5000 € pour la zone A, 4000 € pour la zone B1, 2100 € pour la zone B2, et 2000 € pour la zone C. Ce pourcentage s’élève à :
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13% pour les logements achetés ou construits en 2012 à la condition que le bien soit labellisé BBC (bâtiment basse consommation). Si le logement n’est pas labellisé mais que son permis de construire a une date antérieure au 31 décembre 2011 il pourra bénéficier d’une baisse d’impôt de 6%;
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22 % pour un logement BBC acquis ou construit en 2011, 13% si le logement n’est pas BBC;
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25 % pour un logement acheté ou construit en 2009 et 2010.
La réduction d’impôt n’est applicable que pour un seul bien pour une même année. Si elle est supérieure à l’impôt dû au titre d’une année, le propriétaire pourra en reporter le solde sur son impôt sur le revenu des 6 années suivantes, à la condition que son bien continue d’être loué pendant la période.
A noter : l’investisseur peut également opter pour le dispositif Scellier intermédiaire, qui permet des réductions d’impôt supérieures, sur une durée plus longue (jusqu’à 15 ans), mais les conditions sont plus contraignantes.
