L’investissement et la défiscalisation en LMP

1. LMP : définition
2. Statut LMP : conditions d'éligibilité
3. Les avantages fiscaux du statut LMP
4. LMP et droits de succession allégés
5. Contraintes du statut LMP

LMP : définition

Avant de définir ce régime spécifique et ses avantages fiscaux, il convient de préciser ce que doit être une location meublée : il s’agit d’une location qui doit comporter tout le matériel et l’équipement nécessaire, définis dans une liste précise, pour pouvoir être occupé immédiatement : literie, électroménager, mobilier, etc. Le régime de loueur meublé professionnel ne concerne que les locaux à usage d’habitation (et donc pas les locaux commerciaux). Vous êtes propriétaire d’un logement neuf que vous souhaitez louer en LMP ? Contrairement à une location nue, vous serez libre de fixer vos conditions de location : loyer, dépôt de garantie, etc. Seule contrainte : le bail doit durer 1 an au minimum. Il est ensuite tacitement reconductible. Vous avez la possibilité d’aviser le locataire d’éventuels changements apportés au contrat (modification du loyer, etc. ) 3 mois avant la date d’expiration du contrat initial. Si vous ne souhaitez pas renouveler le bail, vous êtes également tenu d’en avertir le locataire 3 mois avant la date d’expiration, en donnant la raison. La loi précise que la non reconduction d’un bail ne peut avoir que deux motifs : soit la décision de récupérer ou de revendre le logement, soit un autre motif circonstancié (ex : défaillance du locataire). A noter : le locataire peut résilier le bail quand il le souhaite pendant toute la durée du bail. Il ne doit effectuer qu’un préavis de 1 mois.

Statut LMP : les conditions d'éligibilité

Si vous souhaitez bénéficier du statut LMP en louant votre appartement neuf, vous devrez remplir deux conditions : les revenus générés par les loyers perçus doivent être supérieurs à 23 000 € TTC chaque année et supérieurs au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

LMP : de nombreux avantages fiscaux

        Une assiette d’imposition réduite

Vous avez la possibilité de déduire davantage de charges que pour le cas d’une location classique, ce qui vous permet de diminuer votre revenu imposable. Vous pouvez en effet déduire de votre revenu la totalité du montant des frais d’entretien, de réparation, etc. de votre logement neuf, mais aussi les droits de mutation, soit en totalité ou étalés sur les 5 premières années. Enfin vous bénéficiez de l’amortissement, c’est-à-dire la possibilité de déduire 2 à 3% de la valeur d’acquisition de votre bien hors terrain.

       La baisse du revenu global de vos loyers

Dans le cas d’une location classique, les propriétaires peuvent déduire le déficit foncier (frais engagés lors de travaux par exemple) à hauteur de 10 700 € et hors intérêts d’emprunt. En LMP, vous imputez la totalité de votre éventuel déficit, ainsi que les intérêts d’emprunt.

        Des exonérations

Le statut LMP ouvre droit à des exonérations sur les plus-values professionnelles à la condition que vous exerciez votre activité en Gironde, ou ailleurs en France, depuis plus de 5 ans et si vos recettes sont inférieures à 90 000 € HT. Au-delà de ce montant et dans la limite de 126 000 € de recettes annuelles, il est encore possible de bénéficier d’un allègement dégressif d’impôt sur la fortune : si votre activité de loueur en meublé professionnel est votre activité principale, les logements neufs ou anciens que vous louez sont considérés comme des biens professionnels et ne sont pas assujettis à l’impôt sur la fortune.

LMP : des droits de succession allégés

En cas de décès, vos héritiers bénéficieront des dispositions prévues en faveur de la transmission d’entreprise : ils ne devront pas s’acquitter immédiatement des droits de succession. Ils paieront des intérêts à un taux minoré pendant les 5 premières années, puis régleront les droits de succession en 20 versements sur une durée de 10 ans. Si ils conservent le statut de LMP dans la gestion de vos biens, ils seront aussi en mesure de déduire ces droits de succession de leur bénéfice imposable. A noter : lors du calcul des droits de succession un abattement de 75% pourra s’appliquer aux conditions que cette activité de LMP soit exercée depuis plus de 2 ans, que vos héritiers conservent les logements pendant au moins 6 ans, et qu’au moins un de vos héritiers en assure l’exploitation pendant 5 ans.

Les contraintes du statut de LMP

Vous souhaitez louer votre appartement ou votre maison neuve au Pays Basque sous le statut LMP ? Il existe quelques inconvénients à garder en tête : vous devrez vous acquitter de certaines charges : outre la taxe foncière due par tous les propriétaires, vous serez soumis à la contribution économique territoriale (applicable à tous les loueurs en meublé), ainsi qu’aux charges sociales RSI des commerçants (déductibles du revenu imposable cependant) : ces charges vont peser sur la rentabilité de votre bien ; des formalités comptables et fiscales non négligeables ; le coût de l’équipement de votre ou de vos logements viendra s’ajouter au coût d’achat; enfin le seuil de recettes est élevé. Cela signifie que vous devez percevoir des revenus élevés et largement supérieurs au plancher de 23 000 €, ce qui implique un investissement initial très conséquent. Cela fait du LMP un statut moins accessible que le LMNP par exemple.