L’investissement et la défiscalisation en LMNP

LMNP : définition

Vous êtes propriétaire d’un logement meublé dans les Landes ou au Pays Basque ? La LMNP vous permet d’optimiser votre fiscalité tout en percevant des revenus locatifs de votre bien. Dans le cas d'un investissement dans un programme immobilier neuf, comme l’achat d’un appartement neuf ou d’une maison neuve, le loueur en LMNP récupère également la TVA. Ce statut est soumis à un plafond : les revenus locatifs que vous percevrez ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou 50% de vos revenus globaux. Ce statut s’adresse en premier lieu aux contribuables qui souhaitent préparer leur retraite. En effet un tel investissement doit s’effectuer sur le long terme. L’idée ici est de conserver votre bien dans le temps afin qu’il puisse se valoriser. Le statut LMNP a été créé en 1949 et bénéficie d’une longévité notable : c’est en effet l’une des rares niches fiscales maintenues depuis leur origine.

Ce que permet la LMNP

Le statut de loueur meublé non professionnel offre aux investisseurs des opportunités uniques. Que votre bien se situe en Gironde, en Nouvelle-Aquitaine ou ailleurs en France, il vous permet :

1. L’amortissement de votre bien : il s’agit de la prise en compte de la dévalorisation de votre bien due à des critères d’usure et d’usage. Attention c’est un calcul qui peut nécessiter le recours à un comptable ;
2. La déduction des charges locatives ainsi que des intérêts de votre emprunt ;
3. Dans le cas d’un bien neuf : la possibilité de la récupération de la TVA. En effet, l’achat d’un bien neuf dans une résidence de services pour seniors, de tourisme ou encore dans une résidence étudiante est assujettie à la TVA.

Les atouts du statut LMNP

1. Un statut accessible : en général les biens concernés par le LMNP sont plutôt des logements de petite surface : studios, T2… L’achat  en LMNP n’engage donc pas des fonds très importants, et le statut est  ouvert à davantage d’investisseurs que le statut LMP, plus contraignant ;
2. Une gestion déléguée, donc sans souci : lorsque vous achetez un bien LMNP dans une résidence de services, c’est le bailleur gestionnaire qui se charge de toute la gestion locative. Vous ne vous préoccupez de rien ;
3. Des revenus mensuels assurés : en cas de défaillance du locataire ou de non-occupation des lieux, le bailleur vous verse les revenus locatifs ;
4. La possibilité d’amortir les meubles et les équipements du meublé : les biens d’une valeur supérieure à 598€ peuvent être amortis selon une grille spécifique en fonction de leur nature ;
5. La possibilité d’amortir le bien lui-même : la revente d’un bien en LMNP est facilitée par la possibilité qu’a l’acquéreur d’amortir le bien.

Les biens concernés par le statut LMNP

Le statut LMNP concerne les biens achetés par l’investisseur, destinés à la location, soit en tant que résidence principale pour le locataire, soit comme résidence à titre temporaire (voyageurs de commerce, salariés en mission ponctuelle sur un site, …), ou encore comme résidence saisonnière (location d’une maison ou d’un appartement dans une station balnéaire, gîte, chambre d’hôtes, etc.). Vous disposez de chambres libres dans votre maison ? Il est également possible d’accéder au statut LMNP lorsque vous louez une pièce de votre propre domicile (étudiant, etc.). Dans ce cas vous pourrez être totalement exonéré d’impôt, à condition que le prix de la location au m² n’excède pas un certain plafond (chiffre 2014 : 134€ par m² en Gironde). Attention l’exonération n’est pas valable en cas de location d’une chambre de service avec un accès séparé de votre domicile  (exemple : vous habitez au 3ème étage et vous louez une chambre de bonne sous les toits de votre immeuble).

LMNP : les conditions pour en bénéficier

Pour accéder à ce statut il est nécessaire de répondre aux critères suivants :

1. Ne pas être immatriculé comme loueur meublé professionnel (qui est un autre statut avec ses propres particularités) au registre du commerce et des sociétés ;
2. Acheter un logement neuf ou ancien, le meubler et le louer ;
3. Pour la récupération de la TVA : acheter un bien dans une résidence de services neuves ;
4. Signer un bail commercial avec un gestionnaire spécialisé.

Les régimes fiscaux applicables au LMNP

Pour déclarer les revenus générés par les loyers de votre bien en LMNP, vous avez deux possibilités :

1. Vous optez pour le régime micro-bic : dès lors que vous louez un bien, que ce soit en résidence principale, en résidence à titre temporaire ou en location saisonnière, vous êtes considéré comme exerçant une activité commerciale. Les revenus perçus sont alors imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux ;
2. Ou bien vous choisissez le régime réel, obligatoire si le revenu de vos loyers est supérieur à 32 900 € par an.